Contexto e Motivações da Reforma Tributária 

A aprovação da reforma tributária, em 2025, trouxe alterações nas regras fiscais aplicáveis aos investimentos no Brasil. Um dos pontos de maior destaque foi o fim da isenção de tributação para FIIs e Fiagros. A medida foi motivada pela Emenda Constitucional 132, que revisou os critérios para concessão de benefícios fiscais e promoveu a substituição de tributos antigos por novos impostos, como a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essa reformulação é parte de um esforço maior para simplificar o sistema tributário e aumentar a arrecadação, mas trouxe preocupações para o mercado imobiliário e os investidores que, até então, contavam com incentivos fiscais significativos.

Principais Mudanças na Taxação dos FIIs e Fiagros

Antes da reforma, os FIIs e Fiagros eram instrumentos vantajosos para investidores, especialmente por estarem isentos de tributação sobre seus rendimentos operacionais. Essa característica era um dos pilares do crescimento do mercado imobiliário e da expansão dos investimentos no agronegócio. Com as mudanças, os novos impostos passarão a incidir sobre operações essenciais, como aluguéis, arrendamentos e compra e venda de ativos imobiliários, reduzindo o lucro líquido disponível para distribuição aos cotistas. Isso representa uma transformação significativa, que exige atenção por parte dos investidores e especialistas em direito imobiliário. No entanto, os rendimentos distribuídos por FIIs continuam isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que os fundos atendam a critérios como possuir no mínimo 100 cotistas e serem negociados em bolsa ou mercado de balcão organizado.

Impactos no Mercado Imobiliário e no Direito Imobiliário

A reforma tributária gerou impacto direto no desempenho dos FIIs, refletido na queda do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que recuou mais de 2% após a sanção da reforma. A redução da atratividade fiscal pode limitar a captação de recursos no mercado imobiliário, desacelerando o crescimento de novos projetos e reduzindo o apetite de investidores institucionais e pessoas físicas. Do ponto de vista do direito imobiliário, a nova taxação impõe desafios adicionais, como a necessidade de reavaliar contratos, estratégias de locação e arrendamento, além da estruturação de novos fundos. Escritórios especializados já observam um aumento na demanda por consultorias tributárias e análises sobre como as alterações afetam o retorno dos investimentos no setor.

Adaptação e Perspectivas Futuras

Apesar do impacto inicial, especialistas apontam que as mudanças serão implementadas de forma gradual, permitindo um período de adaptação. A transição começará em 2027 e será concluída apenas em 2033. Durante esse período, investidores e gestores de fundos poderão reavaliar suas estratégias para mitigar os efeitos da nova taxação. O setor de mercado imobiliário pode se beneficiar de soluções criativas e da diversificação de investimentos. Alternativas como fundos que combinem estratégias internacionais ou o uso de novos veículos de investimento poderão ser exploradas para compensar as perdas.

Conclusão

As mudanças na taxação dos FIIs e Fiagros trazidas pela reforma tributária representam um marco para o mercado de investimentos no Brasil, especialmente no setor de mercado imobiliário. Ainda que a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos permaneça para pessoas físicas, a incidência de novos impostos sobre operações dos fundos desafia a rentabilidade e a atratividade desses instrumentos. Investidores devem acompanhar de perto a evolução do cenário e contar com o apoio de especialistas em direito imobiliário e tributário para navegar neste novo ambiente regulatório. O planejamento estratégico será crucial para minimizar impactos e identificar novas oportunidades no mercado